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送3%建筑面积 深圳重奖住宅产业化开发商

2015-01-07 来源: 发布: 点击量:

    从2015年起,在深圳自愿采用产业化建造的项目,将获得额外3%的住宅建筑面积奖励(计收50%的评估市场地价)。这是近日深圳人居委发布的《关于加快推进深圳市住宅产业化的引导意见(试行)》中的规定。

    该文件加大了对住宅产业化的扶持力度。政府将为其报建、审批、预售、验收等手续时开辟绿色通道。此外,施行住宅产业化项目高层的预售时间将从主体建设到2/3改为1/3,可提前办理《房地产承售许可证》。

    奖励办法:3%的住宅建筑面积只收50%的地价

    深圳作为首个国家住宅产业化综合试点城市,至今已有8年。近期,一份于2014年11月11日正式发布的文件,使建筑工业化生产再次成为舆论关注热点。

    深圳人居委发布的引导意见正式明确:深圳于2015年起,新出让住宅用地项目和政府投资建设的保障性住房项目将全部采用产业化方式建造。

    文件除了明确采用产业化方式建造的商品房项目外,对建设单位在自有土地(包括已规划批复的城市更新项目)自愿采用产业化方式建房子的,可申请住宅建筑面积奖励。

    即自愿做产业化生产的开发商,将获得额外3%的住宅建筑面积只收50%的地价。文中明确“奖励的建筑面积为采用产业化方式建造的规定住宅建筑面积的3%,功能仍为住宅。奖励建筑面积无需修改已有法定规划,计收50%的评估市场地价,不纳入预售范围。”这从政策层面激发了行业转型的积极性,且从顶层设计上避免了香港“发水楼”现象。

    政府出台奖励机制鼓励工业化建房,为产业化住宅提供了一系列的报建、审批、验收等简化手续,包括优先返还墙改基金和散装水泥基金。另外,政府投资的产业化住宅项目优先采用施工、构件一体化总承包模式。

    这正式预示着中国住宅产业革命时代已来临。

    影响:开发商真正的“黄金时代”即将来临

    对于整个行业而言,实现工业化建筑可以降低80%以上后期维修费用,通过外墙预制可以彻底杜绝渗漏水;至少可以降低25%-30%的人工,对于开发商重视的工期而言,可以节省25%建造时间。以万科公园里项目和深圳安居房龙悦居项目为例,节省6-9个月时间。

    目前人居委与规土委正商议,待引导意见正式实施后,将采用BIM来实现自动化报建,比如保障房,在设计、规划阶段可以减少6个月,这将在极大程度上为开发商节省更多时间。从宏观经济环境考虑,将实现节水节能节材,减少建筑垃圾80%以上。

    说白了,工业化建房可以让建房子变得简单,让开发商节省成本,让购房者得实惠,但为何过了8年仍迟迟无法得到普及?

    背景:建筑行业仍停留在产业1.5时代

    以德国工业时代为例,从19世纪起,以机器代替以手工技术的工业化过程。今天,全球工业化的发展已从3.0电子信息化时代走到工业4.0“工厂标准化阶段”,即智能工厂,应用移动互联网规模应用,实现“批量化定制”时代。

    而中国紧跟全球工业化进程,绝大部分产业已走向更新换代的产业升级化道路。但建筑行业是除农业以外唯一没有达到2.0阶段的产业。

    “全中国建筑产业2012年总产值是12.5万亿,这么大一个产值,仍然没有实现2.0。”在11月18日“住宅产业化”沙龙中,深圳市人居委建设发展处副处长岑岩认为,目前中国住宅化实现2.0最大的症结在于:标准化。

    住宅产业化,即以标准化设计,工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理为主要特征,并在设计、生产、施工、开发等环节形成完整的产业链,实现建筑在建造过程中的工业化、集约化和社会化,实现节水、节地、节材、节能和环保(四节一环保)。

    简单来说,即从2015年起,你有可能发现你家的外墙、楼梯、楼板、阳台都是预制混凝土部品组装起来。在工厂里把房子各部件造好,再把半成品运往楼盘工地进行组装,实现建筑的流程化、工厂化和标准化。

    现状:建筑人工高、质量差、污染大

    目前建筑行业依赖手工、房屋质量差参不齐、耗材、科技贡献率低等问题阻碍着整个行业的高效健康发展。经深圳市人居委建设发展处测算,建筑行业科技贡献率大概约为37%,而农业的科技贡献率已达42%,农业的科技贡献率甚至比建筑业更高。

    另外,一个不可逆转的事实是,人口红利慢慢消失,工人工资快速上升,目前工人工资在工程造价中占比25-28%,人居委副处长岑岩认为,一旦人工在工程造价中达到33%后,产业化将成为大势所趋。

    新型城镇化是产城结合,核心是民工向产业工人转化,这一连串问题都倒逼着建筑产业必须要转型。

    案例:万科是工业化进程中的福特

    世界进入工业革命以后,主要标志为福特汽车开始的流水线。让汽车这一高端科技产品进入了寻常百姓家,也就开启了现代西方的工业文明。同样,在此次沙龙分享中,人居委副处长岑岩认为,建筑也可以像汽车一样标准化的工厂生产和系统化的拼装,提高质量和效率,降低时间和成本。

    而万科作为全国第一家全国实现工业化的开发商,正等同于当年福特汽车所带来的革命。

    2007年11月,建设部授予万科“国家住宅产业化基地”,2006年万科开始进行工业化操作研究;2008年,深圳第一次工作化建房项目落地,为万科第五园五期公寓楼,1.4万平米。

    到了2010年,万科在承建保障房项目龙悦居时,已大规模应用了产业化方式,包括PC外墙、叠合阳台、预制楼梯、大钢模、爬架等。

    “在当时产业链还没有培养起来的时候,预制的成本还是很高的,2011年大家学习香港,引进了铝膜,我发现铝膜也可以实现产业化的要求,所以2012年、2013年深圳万科新开工项目都开始在做工业化。”深圳万科工程管理中心总工程师甘生宇在沙龙中分享道。

    目前,万科实现翡丽郡项目、公园里二期、金域中央花园一期、万科红三期、壹海城等项目约50万平方米工业化生产。目前,万科是全国第一家全面实现住宅工业化的开发商。

    “我觉得产业生态要建立起来,产业生态不起来,万科在里面其实是很难受的,大家想要的资源别人不能满足大家的需求,因此大家必须要把产业链生态的语言、标准共同建立起来。”深圳万科设计管理中心总经理薛涛认为,产业生态链未形成与各房企自身规模发展限制也是其难实现产业化生产的重要原因。

    人居委副处长岑岩认为,早期政府在工业化政策与宣传上的引导不够,现在正努力破除政策上的第一个门槛,所以有了11月11日发布的引导意见;第二个措施是保障房方面做产业化,发改委认这个账,第三个是对开发商自有土地,政府会给予3%建筑面积奖励,地价按照50%评估市场价来计算。

    岑岩最后在沙龙上号召,希翼更多关注房地产行业的人士加入此次改革活动中。关于住宅产业化改革,开发商与市民仍处于初级认知阶段,《引导意见》下发之后,市场给予反馈的声音并不多,“在接下来的两个星期内,大家将开展两场座谈活动,邀请房企以及建筑企业讨论交流住宅产业化议题。”(来源:新浪乐居)

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