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英国低碳房地产市场现状与发展趋势

2015-08-20 来源:企业家日报 发布: 点击量:

■克里丝蒂娜·威尔逊博士 UK-GBC经济与市场理事

 

低碳建筑

将拉动新一轮房价增长

 

据英国《金融时报·观察家》20157月旬刊报道,花旗银行的经济学家安德鲁·柏廉提斯预测,“英国的低碳建筑必将拉动新一轮房价增长。”他指出:受市场需求的影响,2015年下半年英国低碳房地产价格仍将出现总体增长趋势,并拉动消费支出的增长。

报道称,另一方面的统计指数显示:英国哈利法克斯银行一项关于2014年以来综合的英国房地产价格,2014年第四季度的低碳房价水平较上年同期上涨3.8%2014年第二季度上涨4.9%,第三季度上涨6.9%,第四季度上涨7.2%全年平均涨幅约为5.7%,这是2010年以来英国房地产价格第一次高于5%的长期平均涨幅。

该银行的房地产价格指数同时显示,在经历了21世纪以来,特别是2011年、2012年和2013年连续三年的下跌之后,英国房价在去年以低碳被动房屋迎来了一次真正的绿色新潮。但报道同时指出,目前其他调查结果也显示,近期英国新增低碳房屋与零碳社区房产在抵押贷款数量和房地产价格按月统计方面均出现了强劲上升势头。

 

当低碳生态成为资本

 

环境污染、生态恶化使大家越来越认识到了生态环境的价值。企业排污需缴费,居民排水、倒垃圾也需缴污水处理费、垃圾处置费,生态环境的价值被价格化、货币化了,那么凭借低碳生态的价值能否牟取更大的价值呢?如果可以,它就可以成为资本。

从现实上看,在伦敦南部伦敦路将废物、阳光、空气和水充分利用的零能耗社区贝丁顿就身价倍增。在英国科茨沃尔德自然保护区内新建成的梦幻般蜂兰生态别墅,是气候良好,环境幽雅,又是恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光的绿色低碳建筑,卖出了创纪录720万美金的高价。而从功效论看,大家必须承认低碳生态或零碳环境对大家是不可或缺的,是极为有用的。再从财富论看,低碳房屋或零碳建筑是大家未来创造财富的要素之一。正如UK-GBC经济学家威廉·拉伯第说:“低碳生态或零碳环境作为生活资源是有‘价格或价值’的。有时表现为比较实的物质性的产品价值;有时表现为比较虚的舒适性的服务价值,其价值的大小则决定于它的有限性、稀缺性和开发利用条件。”低碳生态或零碳环境的价值一旦成为人们牟取利益的资源,它就成为可以带来更大价值的价值,它就被资本化了。

 

调整产业把握市场先机

 

201010月,欧盟正式出台了欧洲国家的建筑节能性能引导法案,要求欧盟的新建筑在2018年达到接近零碳放的标准。20148月,欧盟各国领导者又一致达成协定,要求欧盟成员国加强建筑业立法,规范建筑的能源认证标准,在2020年全面实现新建筑近零耗能的零碳化目标。为此,英国调整《建筑规范》之后,LCRIUK-GBC与住房规划部联合宣布截止到2016年,英格兰和威尔士所有建成的新房屋将要求实现“低碳化”标准。这条法案意味着,低碳化被动屋作为一种近乎零耗能的节能建筑在整个欧洲获得了更大的市场机会,而在欧盟政治层面上,拥有被动屋制造技术和率先建立起建筑能源认证标准体系的英国,在生态建筑市场的竞争中获得了先机。

据英国低碳研究中心(LCRI)估计,在2015~2025年间,英国的低碳房地产业与相关低碳环保产业年度价值将突破千亿英镑,年度经济增长率约在20%~35%,约占英国GDP2.4%,表示英国将成为全球约10兆英镑低碳环保房地产品市场的主要供应者。

 

建立完善低碳市场

 

在低碳市场下,低碳房地产企业可以从低碳中获利,在一定程度上弥补低碳化初期研发等的投入,将成本控制在消费者可以接受的范围内,低碳房地产的价格得以市场调节,从而影响供需和全社会的低碳观念。

为了把握市场商机与导向,通过建立碳交易市场、实行绿色资本市场准入制度、环境信息披露制度等重点考虑环境影响性因素的制度,才能够有效的斩断不符合低碳化标准的房地产企业的资金链条,阻碍其发展和过度扩张,而让低碳化的房地产企业拥有更多的发展空间和资金支撑。具体而言,一是建立碳交易市场,促使低碳房地产企业凭借碳减排获取收益,约束碳排放超标企业为高排放支付代价;二是建立环境信息披露制度,将环境因素作为主要考察对象向社会公布,监督企业降低碳排放量;三是实行绿色资本市场准入制度,帮助低碳房地产企业融资,为低碳化发展提供更加便利的资金支撑。

 

低碳楼房

提升产业收益强劲增长

 

盘点2014年以来,无论是侧重低碳商业地产还是低碳住宅地产,尤其是那些以伦敦房产市场为主要业务的低碳地产大亨们,他们的全年或半年年度报告中可以发现:不论收益还是税前利润均遥遥领先其他开发商:其中戴维斯集团2014年的低碳房收益高达39.57亿英镑,较前一年增长了约26.53%2015年上半年又比上年同期增长18.93%2013年巴拉特公寓开发集团的税前利润低于伯克利群伯克利群房地产企业企业,而2014年的二期低碳房楼盘逆袭反超达到3.906亿英镑,税前利润增长达到了103.44%2015年上半年更是惊人地比去年同期增长约143.41%。该开发商旗下伦敦地区热门的低碳型楼盘有位于IslingtonQueensland Terrace和位于WestminsterGreat MinsterHouse,以及位于SohoSohoThirteen等,在整个大伦敦区也多有亮眼表现。

与巴拉特和伯克利群相比,其他低碳房地产开发商低碳房地产业绩也是强劲增长,柿子生态房地产企业和泰勒瓦彼房地产企业均有望超越伯克利群的年收益额,这两家的开发商的税前收益增长势头也相对迅猛。从这两家的2015年上半年报告中可以看到,他们仅半年时间的收益就已逼近伯克利群2014年的全年收益额。特别是柿子生态房地产企业今年的税前收益预计有望超过伯克利群;有可能与巴拉特集团的低碳房业绩相当。柿子生态房地产企业在英国全境各地均有新开发的低碳型楼盘,以大伦敦区为例,有位于KentWaterside at The Bridge,位于MiddlesexSt Andrews Park和位于EssexThe Drive等等。

另一个值得注意的开发商是Bovis Homes,尽管预估全年收益和全年税前利润无法与巴拉特集团和伯克利群企业抗衡,但其增长速度不可小觑。可以看到Bovis Homes2015年上半年收益增长率约为74.67%,而今年上半年的税前利润0.894亿英镑就已较前一年同期的0.486亿英镑增长约165.59%,虽然仅就数额而言其半年税前利润甚至没有超过亿英镑大关,但增长率165.59%的成绩也已将其他半年报告中的开发商远远甩在身后。不同于巴拉特集团着重伦敦及大伦敦地区,Bovis Homes的低碳楼盘地点更加广泛地散落分布于英国南部,比如位于HertfordshireFoley Green at Abbotswood Park,位于SurreyLangshott Park at The Acres和位于EssexGlebe Place等等。

 

至于尼克尔逊房地产企业,在今年上半年报告中的收益和税前利润均表现均平平无奇,2015年上半年收益仅3.231亿英镑,较2014年同期的增长率仅有25.57%;税前利润也远远无法突破亿英镑大关,2015年上半年税前利润仅为0.384亿英镑。但是尼克尔逊企业在伦敦地区也有一些新开发的低碳型楼盘,例如位于伦敦北部的The Bevenden,位于HammersmithSt Peters Place和位于TootingThe Broadway项目等;这些低碳型楼盘将在2016年开盘上市,明年该企业的收益和税前利润必将会强劲增长。

 

房地产市场的未来趋势

 

有趣的是,在低碳型与零碳化的民居类房屋成为拉动英国房地产市场的新动力中,别墅类、大楼式、公用型的低碳型与零碳化建筑在市场中呈现价格走低的趋势。UK-GBC经济学家麦克·马特森认为:“这类建筑价格走低的主要原因是,在英国新兴的低碳型与零碳化建筑新潮中,大资本介入进一步完善了低碳型与零碳化被动建筑的设计和技术,并把附加成本降到了更低,已经降到了建筑成本的34%左右。”

的确,作为未来零碳化建筑设计标杆的格拉夫顿碳光别墅、金斯潘零排放住宅等,相比泰晤士河两岸的别墅住宅售价高达四、五千万英镑,拉夫顿碳光别墅只有3.2千万英镑,而金斯潘零排放住宅只标价1.8千万英镑。另一方面,同比伦敦金融城内动辄500万英镑一套的公寓,斯特拉特零碳化大厦的房价并不算贵,便宜的23万英镑,最贵的不超过250万英镑,价格非常有吸引力。

这个价位更具有深长的意味:绿色住宅并非豪侈品,而已经是普通中产阶级完全能够负担得起的房地产商品,它正在成为地产业的主流产品。《金融时报·观察家》主编凯丽·鲍瑞尔说:“低碳型与零碳化建筑绝不是伪装的生态怪胎,而代表着一座城市居住社群和居住学问的发展。因此就市场的未来趋势而言,民居类低碳型与零碳化房屋必然将回到它自身合理的价位。”

 

 

  (王志成/译,译据英国杂志《金融时报·观察家》旬刊2015年第19期)

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